从本世纪初的房地产黄金时代，到如今楼市的持续低迷，中国房地产市场经历了一场巨大的转变。那些在楼市初期便慧眼识珠长胜证券，购入几套房产的人，早已凭借房产增值实现了财务自由，成为了时代的弄潮儿。然而，盛宴终将落幕，楼市的转折点也悄然而至。
时间回溯至1998年，中国开启了住房制度改革的序幕，房价也由此踏上了飞速上涨的通道。从最初全国平均房价的每平方米2000元，一路攀升至2021年的峰值，每平方米高达1.1万元，涨幅高达惊人的5.5倍。一线城市的涨势更为迅猛，从每平方米3000元飙升至最高时的6万至7万元，涨幅超过20倍。
然而，繁荣景象并未持续。自2021年下半年起，国内房价开始出现显著的调整。最初，这股调整的寒意率先传递至郑州、石家庄、天津以及环京区域等二三线城市。进入2023年，就连北京、上海等一线城市也未能幸免，加入了房价下跌的行列。以上海为例，房价从高位回落，跌幅超过30%。面对楼市颓势，各地政府纷纷出台救市政策，放宽限购、限售等限制性措施，银行也将房贷利率下调至历史最低水平，首付比例也从三成降至两成。
展开剩余69%然而，这些利好政策并未能有效提振市场信心。数据显示，2024年8月，百城二手住宅平均价格环比下跌0.71%，这已是连续第28个月出现环比下跌。与此同时，各地二手房挂牌量持续攀升，均达到或超过15万套。上海的挂牌量高达18万套，北京为15.57万套，重庆更是突破28万套，杭州也达到了16万套。二手房挂牌量居高不下，无疑加剧了房价下行的压力。
面对房地产市场的持续低迷，一个问题浮出水面：现在市值200万元的房子，到了2030年，价值几何？对此，知名企业家曹德旺直言不讳地指出，房子本质上只是一堆水泥砖头，价值有限。他建议拥有多套房产的家庭，尽早出售多余房产，以免陷入无法出售也无法出租的困境。曹德旺的观点清晰地表明，未来房子的价值将逐渐降低，应趁现在房价仍处于相对高位，及时抛售变现。他预测，到2030年，各地房价将与当地居民收入水平挂钩，回归居住属性，届时房子的价格将远低于当前200万元的市值。
独立经济学家马光远也持有相似的观点。他认为，房地产作为中国最佳投资品的时代已经宣告终结。未来，房子将逐步回归其居住属性，房地产市场将经历去泡沫化、去投资化的过程，房价也将逐步回归至合理区间。
两位专家的观点不谋而合，预示着当前市值200万元的房产，到2030年将回归到当地居民普遍能够接受的价格水平。笔者对此表示认同，并认为现在投资购房的人，在六年之后很可能会面临巨大的损失。原因主要有以下几点：
首先，楼市已经失去了赚钱效应。过去，房价持续上涨是吸引购房者的主要动力。然而，自2021年以来，房价的下跌趋势已经持续了三年之久，房地产市场早已失去了昔日的赚钱效应。在“买涨不买跌”的市场心理作用下，投资者纷纷离场观望，炒房需求锐减。随着投资需求的退出，国内房价将逐步回归居住属性，这一趋势难以逆转。
其次，国内房价普遍存在泡沫。尽管各地房价都在下跌，但房价与收入之比仍然远高于国际平均水平。二三线城市的房价与收入之比高达20至25倍，而北上广深等一线城市更是超过40倍。这意味着，普通百姓需要倾尽所有积蓄，耗费一生的收入，才有可能购买一套房子。经过长达二十多年的上涨，国内房价早已与当地居民的收入水平严重脱节。然而，任何商品的价格都不可能长期背离其内在价值。因此，未来几年将是国内房价逐步回归合理价值区间的过程。
最后长胜证券，居民收入减少以及购房观念日趋理性也是重要的影响因素。在经历了三年多的疫情冲击后，各行各业都受到了不同程度的影响，许多人的收入减少甚至失业，难以支撑当前的高房价。与此同时，疫情也让人们的购房观念变得更加理性，不再盲目跟风，而是会根据自身实际情况来决定是否购房。
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