
从本世纪初的房地产黄金时代,到如今楼市的持续低迷,中国房地产市场经历了一场巨大的转变。那些在楼市初期便慧眼识珠长胜证券,购入几套房产的人,早已凭借房产增值实现了财务自由,成为了时代的弄潮儿。然而,盛宴终将落幕,楼市的转折点也悄然而至。
时间回溯至1998年,中国开启了住房制度改革的序幕,房价也由此踏上了飞速上涨的通道。从最初全国平均房价的每平方米2000元,一路攀升至2021年的峰值,每平方米高达1.1万元,涨幅高达惊人的5.5倍。一线城市的涨势更为迅猛,从每平方米3000元飙升至最高时的6万至7万元,涨幅超过20倍。
然而,繁荣景象并未持续。自2021年下半年起,国内房价开始出现显著的调整。最初,这股调整的寒意率先传递至郑州、石家庄、天津以及环京区域等二三线城市。进入2023年,就连北京、上海等一线城市也未能幸免,加入了房价下跌的行列。以上海为例,房价从高位回落,跌幅超过30%。面对楼市颓势,各地政府纷纷出台救市政策,放宽限购、限售等限制性措施,银行也将房贷利率下调至历史最低水平,首付比例也从三成降至两成。
展开剩余69%然而,这些利好政策并未能有效提振市场信心。数据显示,2024年8月,百城二手住宅平均价格环比下跌0.71%,这已是连续第28个月出现环比下跌。与此同时,各地二手房挂牌量持续攀升,均达到或超过15万套。上海的挂牌量高达18万套,北京为15.57万套,重庆更是突破28万套,杭州也达到了16万套。二手房挂牌量居高不下,无疑加剧了房价下行的压力。
面对房地产市场的持续低迷,一个问题浮出水面:现在市值200万元的房子,到了2030年,价值几何?对此,知名企业家曹德旺直言不讳地指出,房子本质上只是一堆水泥砖头,价值有限。他建议拥有多套房产的家庭,尽早出售多余房产,以免陷入无法出售也无法出租的困境。曹德旺的观点清晰地表明,未来房子的价值将逐渐降低,应趁现在房价仍处于相对高位,及时抛售变现。他预测,到2030年,各地房价将与当地居民收入水平挂钩,回归居住属性,届时房子的价格将远低于当前200万元的市值。
独立经济学家马光远也持有相似的观点。他认为,房地产作为中国最佳投资品的时代已经宣告终结。未来,房子将逐步回归其居住属性,房地产市场将经历去泡沫化、去投资化的过程,房价也将逐步回归至合理区间。
两位专家的观点不谋而合,预示着当前市值200万元的房产,到2030年将回归到当地居民普遍能够接受的价格水平。笔者对此表示认同,并认为现在投资购房的人,在六年之后很可能会面临巨大的损失。原因主要有以下几点:
首先,楼市已经失去了赚钱效应。过去,房价持续上涨是吸引购房者的主要动力。然而,自2021年以来,房价的下跌趋势已经持续了三年之久,房地产市场早已失去了昔日的赚钱效应。在“买涨不买跌”的市场心理作用下,投资者纷纷离场观望,炒房需求锐减。随着投资需求的退出,国内房价将逐步回归居住属性,这一趋势难以逆转。
其次,国内房价普遍存在泡沫。尽管各地房价都在下跌,但房价与收入之比仍然远高于国际平均水平。二三线城市的房价与收入之比高达20至25倍,而北上广深等一线城市更是超过40倍。这意味着,普通百姓需要倾尽所有积蓄,耗费一生的收入,才有可能购买一套房子。经过长达二十多年的上涨,国内房价早已与当地居民的收入水平严重脱节。然而,任何商品的价格都不可能长期背离其内在价值。因此,未来几年将是国内房价逐步回归合理价值区间的过程。
最后长胜证券,居民收入减少以及购房观念日趋理性也是重要的影响因素。在经历了三年多的疫情冲击后,各行各业都受到了不同程度的影响,许多人的收入减少甚至失业,难以支撑当前的高房价。与此同时,疫情也让人们的购房观念变得更加理性,不再盲目跟风,而是会根据自身实际情况来决定是否购房。
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